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2018年12月19日

“買入和賣出之間,是資產的重新配置,這印證了我們的戰略部署,即圍繞北京、上海、廣州、成都、武漢五大核心城市群來發展。”


2018年8月,凱德集團啟動了交接班程序,55歲的總裁兼首席執行官林明彥宣布退休。新的最高決策層被確定為三人,也就是說,三名總裁共同接管了這家亞洲排名前列的房地產企業。

“作為凱德接班人的一個關鍵條件,是必須要理解中國房地產市場的。”早在2012年,林明彥就已經為接班人定下了標準。

凱德是最早進入內地的外資開發企業,早在1994年,凱德就已經擁有了第一個中國項目。這一年,房地產三大巨頭陣容尚未成形,成立10年的萬科剛剛確立以住宅為核心業務,碧桂園剛剛成立2年,而恒大董事局主席許家印正拿著履歷表,在廣州的人才市場里求職。

一段時期里,凱德和一眾香港地產商,扮演著市場教育者的角色。它們將成熟市場的開發經驗帶到了剛剛萌芽內地房地產市場,當然,它們也享受到了爆發式增長帶來的高額利潤,喝到了“頭啖湯”。隨著發展,中國和大本營新加坡,成為整個凱德集團的兩極。

但房地產是地緣性極強的市場,產業鏈的上下游充滿了本地元素。所以,林明彥把理解中國,作為了選擇接班人的標準。在他列舉的符合標準的對象中,此次就任集團總裁的三人均在列,其中就包括原凱德中國首席執行官羅臻毓,他現負責中國區及投資管理業務。

12月初,剛剛履新的羅臻毓接受了《中國企業家》的采訪。我們在對話中談到了凱德的本土化,這位在中國生活14年的新加坡人拿自己作了例子。羅臻毓稱,他無論是外表還是生活習慣,都已經非常中國。就是回到新加坡,大家也常把他當作中國人。商場里的服務員會用蹩腳的漢語和他打招呼,他問:“我哪里像中國人?”對方答:“你有中國人的大款相。”

然而,商業的本土化是一個復雜的命題。在市場競爭層面,本土開發商對規模的欲望更強,對風險的敏感度更低,表現出極強的狼性和競爭力,這一點,羅臻毓沒有否認。例如在人力資源方面,外資企業的薪酬優勢正在喪失,民營房企常常以數倍的工資到凱德來挖人。

羅臻毓表示,雖然凱德沒有像很多內地房企那樣,實行事業合伙人制度,用刺激的獎金模式來吸引人。但公司也有風險獎金制度,職位越高,收入的變數也越大。“如果沒有完成KPI,我的收入會減少一半,所以我充滿了動力。”

羅臻毓在2007年加入凱德中國,11年間,中國房地產市場經歷了幾次起伏,但僅有2008年和2018年,呈現出與宏觀經濟形勢同頻的特征。2008年,美國次貸危機爆發,中國樓市下跌。2018年,中美貿易摩擦加劇,為期三年的去杠桿帶來流動性緊縮,樓市再次進入下跌通道。

伴隨著經濟發展趨勢不明朗,“外資撤離大陸”成為一個熱門話題,單就房地產市場而言,素有不賺最后一枚銅板之稱的李嘉誠,已經大幅收縮了長和系的內地地產業務。

2018年1月,凱德集團以83.65億元出售了在中國的20家購物中心項目公司100%的股權。這件事讓人一度產生懷疑,凱德是不是也要撤了?但是緊隨其后的是更大手筆的投資。

6月,凱德以57億元在渝收購兩江春城項目,8月以20.53億元競拍獲得位于廣州市增城區兩宗地塊;11月以8.82億元競拍獲得廣州科學城核心區的一塊商業商務用地;同月,凱德集團與合作伙伴以127.86億元獲得上海最高雙子塔項目,項目總投資額超過200億元。

“買入和賣出之間,是資產的重新配置,這印證了我們的戰略部署,即圍繞北京、上海、廣州、成都、武漢五大核心城市群來發展。”羅臻毓稱,“凱德仍然非常看好中國房地產市場,和東南亞等市場相比,這里(中國)仍然比較穩定,每年有一定比例的上升。”

羅臻毓告訴記者,中國目前是凱德規模最大的市場,業務比例接近50%。雖然,凱德在這里賺了很多錢,但投資中國的錢要更多。

以下為羅臻毓接受《中國企業家》雜志(CE)專訪實錄,有刪減:

CE:您2007年加入凱德中國,2008年中國房地產的波動很大。今年房地產市場的下跌,與2008年有相似性嗎?

羅臻毓:2008年的市場波動主要由國際金融危機引起,現在跟當時的情形不同,最近一輪的市場波動主要原因是政府的調控政策,內地的開發商在收購和開發項目時,都用了不同的融資渠道,最近的政策會影響到整體流動性,也直接影響了一些公司的現金流或融資問題。

房地產公司每幾年都有一大筆債要還,最近的管控政策讓他們更加緊張。從銷售的角度,很多城市限價限量,從貸款的角度,購房者的貸款又受到壓制,這就變成了雙重影響。內地發展商的大比例業務都是住宅開發,所以肯定受到了一定影響。

我們可以看得出,有幾個比較大的開發商在現階段不斷的收購拿地,市場會經過一個調整期,大的開發商變得更大,中型、小型開發商有些可以借機會做大,有些就沒機會了,將被市場淘汰。

CE:大家公認,13~15萬億是房地產市場的規模頂部,所以你大了,別人必然會小。

羅臻毓:蛋糕還是會變大,只是大的速度可能減慢,從需求的角度來看,確實已經到了一定的點位。所以,現階段,從凱德的角度來說,沒有必要追求規模,追求成長的穩定性和回報更為重要。一直追求規模是無底洞,到最后,獨尊是比較孤獨的。

CE:今年凱德買進賣出,動作頻繁又大手筆,很多人都說凱德在抄底,您怎么看這幾筆比較大交易?

羅臻毓:這個印證了我們的策略部署,凱德在中國的發展圍繞五個核心城市群,北京周邊、上海周邊、廣州周邊、成都周邊、武漢周邊,盡量在一二線城市建立一定的規模。

2018年初賣出的20個商場大部分在三線城市,只有一個在北京,出售主要基于資產調整的需要。這些商場還是很賺錢的,回報率還是有的,從我們買進到賣出的回報率也還不錯。但在那些城市里,我們就只有一個商場,從管理效力的角度,如果我們沒有計劃在周邊蓋其他東西,并不能比其他經營者更有效率的管理物業。所以就有了這次的資產調整。

今年,我們買進的是在廣州、重慶、上海等地的物業,最后一筆大手筆是上海浦西最高的雙子塔,投資額到200億了。買入的邏輯,第一是往一二線城市深耕。第二,我們還看好中國的商業地產。有人質疑我們還敢不敢走這一步,現在證明我們敢。

至于是不是抄底,我也很難講,如果明年市場再往下掉,那就不叫抄底了。但對凱德來說,交易的價格是非常合理的,我們測算過,算法也比較保守。在市場比較好的時候,別人都比我們更有信心,我們沒有那么容易得到想要的東西。現在可能是一個機遇。

CE:2019年,在五大核心城市群之中,您比較看好哪個?

羅臻毓:一線城市我當然看好,但拿地不容易,上海和北京都比較難,我們嘗試了很久,在北京都沒拿到新項目。但從規模的角度來看,還是二線城市更有機會,例如西安、成都、天津等。

CE:就凱德的業務板塊來看,商業地產占據了很高的份額。但最近幾年,多家龍頭房企都將轉型的重點放到了商業地產,資產的價格也被炒的很高。不過現實是,關于消費這塊,大家的預期不甚明朗,出現了消費降級、消費分級等說法。投資熱和消費冷同時顯現,會不會導致商業地產方面的風險?

羅臻毓:你說的沒錯,當我跟業界任何基金尤其外來的長線基金談,談到商業地產,很多基金都說可以談別的。

但是我們看商業地產,包括商場和寫字樓,是把它們看成經濟發展的基礎設施,是一個城市發展中的剛需產品。沒有人為了要商業地產而擁有商業地產,我們占據一個辦公樓其實是為了經營一個企業,我們擁有一個商場其實是為了擺設、買賣我們的產品,或者搞餐飲搞娛樂活動,最終對商業地產的需求是衍生的,但又是從A到B的必經之路。

至于究竟需不需要那么多商場和寫字樓,市場會隨著時間的推移發生變化,但只要跑到了前幾名,就會有一定的回報。所以凱德的策略是,在競爭中跑在前面,確保我們建的那條路是必需之路。

CE:市場上有一種聲音認為,中國市場已經趨于飽和,成長的空間不如一些新興市場來的大,例如東南亞地區。作為一家全球化開發企業,凱德接下來會否調整全球資源配置?

羅臻毓:凱德以新加坡和中國為兩大核心區域,新加坡畢竟是我們的根據地,能做還得繼續做,只是有一定的挑戰。但中國業務規模已經是最大的了,接近50%。這里還比較穩定,每年有一定基礎的上升。

我們現在的主力仍然在中國,認定中國房地產還有很多年可以做,不管是住宅地產還是商業地產,我們都還是很看好。現在集團主要討論的是,是不是要進入新的領域,或者在新領域扎的更深。比如以前我們不做工業地產,現在是不是該進去的時機了,還有醫療地產、養老地產、旅游地產等。

CE:內地開發商現在開的工資都很高,有些還推行了事業合伙人機制,在管理成本方面,凱德有沒有感到壓力?

羅臻毓:我們的機制還沒到合伙人那一步,但越做到高層,工資中變數的比例更大。比如我的KPI沒有達到,工資會下降一半,對我來講充滿了工作動力。當然,底層員工大多數定數比較高,但也會在一定程度上受所在區域的影響。和合伙人類似,你項目做的好,我們會給你更多。

我有很多員工被別人拿三、四倍工資挖走,但過兩年有問我能不能回來。還有很多員工跟了我們很久,隨著公司的發展職位越來越高,可能他最終的工資比跳槽工資還好,基礎也更穩定。

CE:我們看到凱德已經進入共享辦公領域,我們如何看待這個新生產業?

羅臻毓:美國最大的共享辦公企業WeWork正在逐漸顛覆整個辦公樓市場,它現在已經不安于只租一兩層樓做聯合辦公,而是整棟樓租下來。對我們來說,共享辦公已經成為非常核心的競爭對手。它在爭奪客戶,游說大企業,承包它們的整體辦公樓需求。你以前一年1000萬的費用,我只要700萬元就能確保每個人有位置,還有附加的東西給你,你肯不肯?

但這個客戶本來是我的客戶,這樣發展下去,以后我們只有三個客戶,WeWork,還有另外兩個什么WORK,作為辦公樓業主,我會很緊張。

我們做聯合辦公真的不是要跟WeWork搶生意,我們要打造新一代的辦公租賃業務,酒店式的服務。以前我們真是滿大爺的,客戶要簽三年合約,三個月的裝修期,合約到期后,你還得給我恢復原狀。但現在公司的發展速度很快,有時候剛裝修完辦公室位置就不夠了。所以以后在辦公樓方面,會產生不同的需求,有需要自己裝修風格的,也有需要伸縮性空間的,例如客戶有個項目需要100個人臨時過來三個月,我就可以提供聯合辦公給它。

 | 《中國企業家》記者 王芳潔

編輯 | 林文龍

頭圖來源 | 被訪者供圖

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