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2019年01月15日

“錯!”

“我錯了。”

“這是我預測最大的一個失誤。”

1月8日,上海梅賽德斯奔馳文化中心,易居企業集團CEO丁祖昱發布了2018年樓市觀測報告。丁祖昱是房地產圈的超級IP,每年他發布的報告都會引起業內廣泛關注和討論。今年,當著上千名觀眾的面,丁首先坦陳自己的部分預測存在失誤。

例如,在2018年初,丁祖昱曾預測房產稅將在當年落地,但實際情況是,2018年9月,人大正是宣布房產稅將在五年內進入立法程序。更為核心的預測是,基于2017年住宅開發市場規模13.37萬億,丁祖昱曾表示,2018年住宅開發市場規模將同比微降,但實際情況是,2018年住宅市場的規模已經逼近15萬億。

2018年依舊是房地產業的好年份嗎?顯然不是。這一年,出現了太多怪現象,它們從各個維度指向一個結論——樓市拐點即將來臨。例如政府調控,從限購,到限售,再到限價,并且從限漲走向了限跌。也就是說,房價既不能漲也不能跌,只能橫盤。

還有土地流拍泛濫,全年超過1000塊土地流拍,下半年平均每天達到4塊;各地的那些單價地王項目,在2018年基本都開不了盤;很多開了盤的項目,不是減裝修就是減配置;于是消費者維權的越來越多,有質量維權,有降價維權,還有交房維權。租賃市場則更加混亂,租金貸爆雷的消息不斷爆出,還面臨甲醛房的問題,以及炒高租金的爭議。



來源:被訪者供圖

穿越這些怪現象,再看2018年的15萬億,唯一能作出解釋的,是市場在多年高增長中積蓄的慣性使然。丁祖昱認為,這種慣性已經被消耗殆盡,2019年市場將真實下調,住宅開發市場規模的跌幅會超過10%,回落到13萬億水平。



來源:被訪者供圖

一二手房下跌

住宅市場的下行有一個逐漸遞進的過程。

一手房方面,丁祖昱介紹,當年,4個一線城市的銷售面積同比下降,22個二線城市同比持平,而一度火熱的三四線樓市,自10月開始回落。與此同時,北京、上海兩地總價1000萬元以上的豪宅成交量同比大幅下降。


來源:被訪者供圖

一手房市場行情的另一個指征是去化率,即房屋的銷售速度。在易居統計的100個城市中,新開盤項目當天大定簽約率從5月份的86%一路下跌,到年末只有32%。

二手房同樣不樂觀。數據顯示,2018年12月,一線城市的二手房成交面積僅256萬平米,而2017年3月,這個數字是742萬平米。同時,在2017年下半年后,一些城市的二手房出現跳價,例如武漢和鄭州,現在它們都在面臨“價跳”,即價格跳水。

一個讓丁祖昱感到危險的信號是,2018年,全國二手房經紀,平均每人成交不到一套房。

對市場冷熱的感知,土地市場往往比銷售市場更為敏感。2018年,重點城市中超6成地價下跌,北京、上海、深圳當年地價均下跌,深圳跌幅高達19%。土地市場的冷淡,反映了開發商投資的謹慎,2018年,百強房企的投資銷售比(投資規模/銷售規模)從上年的0.58下降到了0.38。

那么,未來會好起來嗎?顯然,丁祖昱是不樂觀的。他認為,影響中國樓市未來的關鍵因素在于人口,自2013年開始,新婚夫妻對數和一孩生育數量都在走低,雖然放開二胎政策對生育率起到了刺激作用,但丁認為這種刺激是短期的,未來生育人口數量還是會下來。

而在目前階段,丁祖昱認為,需要警惕的是,剛需人群的購買力下降,過去多年的房價上漲,給剛需人群造成了很大的壓力,這種壓力終將表現為購買力下降,事實上,2018年房價較高城市的遠郊剛需盤,銷售已經變得非常困難。

市場集中度提高

市場的冷熱交替過程,就是行業洗牌的過程。最近幾年,房地產開發行業集中度呈現提高趨勢,2018年這種現象更為明顯。

丁祖昱提供了一個驚人的數據,2018年,在市場規模15萬億的前提下,百強房企的銷售總規模達到10萬億,即吃掉了整個市場的三分之二。而前30強房企的市場市場占有率達到46%,前十強則為26%。

這一年,百強共銷售了11425個項目,遠超過2017年的8252個項目,平均每個樓盤貢獻產能8.76億元。



來源:被訪者供圖

一些中等規模的房地產企業在2018年表現迅猛,千億俱樂部一下子就多了13名成員,為史上最高水平。

1000個億,已經成為躋身房企30強的底線標準。與此同時,排名前五的房地產企業反而在有意識的控制增長速度,尤其是碧桂園,自三季度開始踩下了剎車。

“強者恒強”,丁祖昱說,這個判斷不會有任何失誤,因為在去年百強房企的新增貨值中,51%的土地被十強房企拿走。

當然,在一刀切去杠桿的大背景下,融資難是每個企業都在面臨的問題。丁祖昱提供的數據顯示,2018年房企融資規模同比下降,融資成本高達8.54%,為過去4年的峰值。與此同時,開發商境外融資逐年呈直線上升狀態,2018年達到33.6%。另外,當年共有6家房企赴港上市,而2017年這個數字只有1家。

“今天大家都很冷,先把自己穿暖一點,不要去想太多很大的事情。”如家酒店集團董事長孫堅在會上表示。

在經濟下行壓力下,2019年初,央行宣布降準,人們普遍預期更為寬松的貨幣政策。但是丁祖昱認為,即便央行放水,也解不了房地產企業的渴。

中南置地董事長陳凱預期同樣不樂觀,他認為樓市未來的基本特點是,十個項目里面,有兩個可以掙大錢,六個基本上只是高于無風險利率,還有兩個是虧錢的。“我看大部分人都在6個項目里折騰,市場好掙點錢,市場不好就瞎忙活。”

并不樂觀的新興市場

隨著住宅市場規模見頂,最近兩三年,一些新興細分市場引起了業內普遍的興趣,例如租賃市場,辦公樓宇等。在8日的發布中,對于這些市場,丁祖昱表現的非常謹慎。

“2018年租金沒有上漲”,這是丁祖昱的結論,因為在租賃市場上,供求關系處于平衡狀態。他發現除了北京之外,其他城市的租金都沒上漲,而北京,房租上漲的推手確實是部分機構運營商。

丁認為,租賃市場是一個被同時高估和低估的市場,所謂高估指的是市場容量,目前一線城市和強二線城市的租賃需求完全可以得到滿足,而空置率仍在15%以上。而非一線城市,例如南京這類城市,常住非戶籍人口在200萬以下,和北京、上海差好幾倍,而很多三四線城市又和南京差好幾倍,所以在這些城市里,租賃市場的規模很小,沒有必要系統性推行。

與此同時,丁祖昱認為,低端租賃需求被低估了,例如藍領工人、大學畢業生等,主流的市場供應反而是中高端產品。

在辦公樓市場,一匹黑馬產生了。易居克爾瑞的數據顯示,全國甲級寫字樓出租量的8.6%來源于共享辦公運營商,二線城市更達到了9.8%。并且,在租金上,一線城市典型商圈2018年一季度共享辦公租金均高于傳統辦公租金。

但是,丁祖昱對整個辦公樓市場表現的非常悲觀。他指出,除2010年外,2009年至2018年前三季度,全國寫字樓租賃市場均供過于求。預計2018~2022年,辦公樓供應量平均值會達到670萬平方米。

“年年講去庫存,住宅的庫存去的差不多了,但辦公的庫存不減反增,最近幾年實在太多了,未來新增的量也超乎想象。有一波辦公樓正在來的路上,對于個別城市來說,它們的殺傷力太強了。”丁祖昱說。

文 | 《中國企業家》記者 王芳潔

編輯 | 林文龍

頭圖攝影 | 鄧攀

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